Услуги
Управление коммерческой недвижимостью

Комплексное управление объектами коммерческой недвижимости (Property & Facility Management) – деятельность Управляющей компании по оперативному управлению объектом коммерческой недвижимости как бизнесом, включающему в себя комплекс мероприятий, направленных на достижение максимальной доходности объекта и оптимизации затрат на его содержание, техническое обслуживание объекта, управление его сервисами и пр.

Важность профессионального управления объектом сложно переоценить в текущих рыночных условиях. Наличие профессиональной Управляющей компании на объекте гарантирует всем участникам проекта соблюдение их интересов: для собственников проекта УК служит гарантией постоянной высокой заполняемости объекта, поддержания максимального уровня его доходности и высокого качества его эксплуатации; для арендаторов – залогом понимания их интересов и обеспечения необходимых условий для бизнеса; для посетителей – является необходимым условием высокого уровня сервиса и комфортной среды для шоппинга.

Участие профессиональной Управляющей компании на всех стадиях реализации проекта ТРЦ позволяет избежать ошибок в процессе организации его дальнейшей эксплуатации, а также существенно увеличивает рыночную стоимость проекта.

 

Компания «Моллброкер» оказывает полный перечень услуг по профессиональному управлению объектами коммерческой недвижимости.

 

Управленческий и эксплуатационный консалтинг на стадии проектирования – привлечение профессиональной эксплуатирующей компании на стадии проектирования позволяет избежать ошибок в проектировании объекта и его инженерных систем, что позволяет минимизировать затраты на дальнейшую эксплуатацию объекта.

 

Строительный консалтинг – позволяет оптимизировать затраты на строительство и услуги подрядчиков, а также на используемые материалы.

  • Формирование команды проекта;
  • Организация и проведение тендеров;
  • Организация службы Заказчика;
  • Сопровождение и проектирование.

 

Property Management – коммерческое управление объектом, включающее в себя действия, направленные на повышение доходности объекта, управление арендными отношениями, продвижение объекта на рынке, повышение лояльности целевой аудитории, управление юридической и финансовой деятельностью объекта.

  • Организация запуска объекта в эксплуатацию;
  • Оперативное управление;
  • Управление арендными отношениями, повышение доходности объекта;
  • Оптимизация затрат на содержание и эксплуатацию объекта;
  • Финансовое планирование, бюджетирование деятельности объекта;
  • Продвижение проекта на рынке;
  • Взаимодействие с целевой аудиторией объекта и др.

 

Facility Management – управление всеми службами, обеспечивающими непрерывное функционирование объекта и высокое качество его обслуживания.

  • Техническое обслуживание здания и его инженерных систем;
  • Управление эксплуатацией;
  • Управление работой сервисных служб – охрана, уборка внутренних площадей и прилегающей территории и др.

 

Аудит действующих объектов коммерческой недвижимости

  • Оценка объекта;
  • Технический аудит;
  • Коммерческий аудит;
  • Управленческий аудит.
Анализ и корректировка существующих планировочных решений

Зачастую к нам обращаются за услугой брокериджа девелоперы владеющие уже построенными объектами коммерческой недвижимости.

Не всегда у таких объектов разработана максимально эффективная коммерческая концепция, учитывающая зоны загрузки, форматы помещений с подходящими требованиями для федеральных операторов ритейла.

Для таких случаев у нас есть опция “Анализ и корректировка существующих планировочных решении”.

В практике применения данной услуги благодаря накопленному многолетнему опыту нашим специалистам всегда удается увеличить доходность объектов торговой недвижимости , тем самым мы помогаем сократить период возврата инвестиций, что является главной задачей любого девелопера.

Разработка концепции торгового центра

Разработка концепции включает в себя проведение исследований рынка недвижимости и потребителей, определение наилучшего использования территории и/или объекта недвижимости. Этот этап является наиболее важным этапом создания девелоперского проекта. По сути, концепция в полноценном виде представляет собой систему маркетинговых, архитектурных, финансовых, социально-психологических решений, определяющих будущий образ объекта, будь то жилой, торговый, офисный, промышленный комплекс или целая территория, а также порядок его создания, вывода на рынок и последующего функционирования и развития. Одной из самых востребованных услуг является разработка концепции торгового центра.

При разработке концепции мы всегда учитываем несколько групп факторов, способных повлиять на нее в целом: рыночная ситуация, финансовые ожидания Заказчика, топографические, архитектурные и инженерные особенности участка, законодательные и юридические ограничения. Основной вопрос, на который нужно ответить: каким именно должен быть объект в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески эффективным, приносил владельцу максимум прибыли и был востребован конечными потребителями на протяжении многих лет, оставаясь успешным в условиях возможного увеличения конкуренции.

Концепция объекта включает в себя количественные и качественные показатели.

К количественным относятся:

  • площадь застройки
  • этажность
  • выход полезных площадей
  • соотношение площадей различного назначения
  • количество парковочных мест и т.д.

Качественные показатели описывают, например, для торгового центра: функциональный состав арендаторов, ценовой уровень представленных магазинов, исходя их доходов и особенностей потребительского поведения жителей в торговых зонах. Для бизнес-центра к качественным показателям относится, например, классность объекта.

По желанию Заказчика концепция объекта может включать в себя и разработку коммуникационной стратегии бренда, и план мероприятий по продвижению объекта на рынок, и т.д., а концепция торгового центра может включать в себя также планирование работы с арендаторами.

Анализ земельного участка

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится компанией «Моллброкер» в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

 

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

Брокеридж недвижимости

Брокеридж торговой недвижимости — в России так называется любая деятельность, связанная с коммерческой недвижимостью, то есть все первоначальные работы по поиску арендаторов для готовых объектов, ведению арендной деятельности, включающую все возникающие при этом вопросы. Имеется в такой деятельности явная польза и для собственников недвижимости и для их потенциальных клиентов, которым брокеры помогают оптимизировать расходы и уменьшить возникающие риски при взаимодействии. Для коммерческого брокериджа открываются широкие перспективы при росте количества объектов на арендном рынке недвижимости, собственники помещений отдают ряд своих функций на откуп сторонним брокерским организациям, которые выполняют узкоспециализированную деятельность довольно успешно и профессионально, что устраивает всех участников рынка. Компания «Моллброкер» профессионально оказывает услуги по брокериджу коммерческой недвижимости.

Брокеридж

Профессиональные брокерские услуги – основополагающий инструмент успешной реализации концепции развития любого коммерческого объекта. Эффективно сформированный пул арендаторов и правильная оперативная работа с ними – залог роста эффективности объекта коммерческой недвижимости и долгосрочного
получения высоких доходов от здания.

Наиболее востребована данная услуга для брокериджа торговой недвижимости.

Брокеридж коммерческой недвижимости включает следующие основные этапы (услуги):

Разработка концепции:

Исследование рынка, разработка концепции, финансовой модели, защита концепции перед заказчиком;
Разработка и утверждение арендной политики торгового центра;
формирование оптимальной линейки арендных ставок и условий арендных договоров;
Подготовка единых Правил функционирования торгового объекта и guide-book для арендаторов и посетителей торгового центра;
Cоздание качественного пула арендаторов в соответствии с согласованной концепцией;
Реконцепция устаревшего торгового центра и новый цикл управления недвижимостью

Привлечение арендаторов на объект:

Наполнение ТЦ или рынка арендаторами класса «ритейл» и класса «продовольственная группа»(ритейл продовольственный или рыночные арендаторы);
Пул арендаторов торгового центра будет состоять из лучших представителей российскогои иностранного сетевого ритейла;
Брокерская компания предлагает такую юридическую основу процесса (договора аренды,эксплуатации, правила торгового центра, требования к отделке помещений арендаторами и пр.),которая будет соответствовать всем современным требованиям и стандартам рынка

Сбор гарантийных платежей:

Брокерское обслуживание предполагает отработанный механизм отчетности брокера приоказании услуг брокериджа коммерческой недвижимости и позволит владельцу объекта четкоотслеживать динамику процесса в любой момент времени.

Формирование «Службы заказчика арендатора» и координация деятельности арендаторов:

Выдача технических условий на подключение;
Cогласование проектных решений арендаторов;
Регулирование процесса ремонтных работ арендаторов

Оперативное брокерское обслуживание:

Ротация (смена) арендаторов;
Приведение арендных ставок в соответствии с тенденциями рынка;
Координация перепланировок и контроль за отделкой арендуемых помещений

Формирование оптимальных отношений с арендаторами;

Обеспечение выполнения договорных условий арендаторами